任志强：中国的政策让大家老盖破房子 不盖好房子

李克强现在的做法应该是温家宝，温是指温刺激，所以他不会一年之内用四万亿，可能会两年或者三年用到四万亿。温刺激比较明显，我们一次不行用二次，二次不行用三次，所以一次一次往上加，宝就是保7.5的底线，这样的过程中看到两次微刺激之后，或者叫做两次降之后，我们又开始回升，回升变成7.5，它比一季度7.4要高，不是比7.4低。但是7月份又出现下滑，7月份掉下来三千多亿，第二可以看到外资引入大幅度下滑，可以说所有的外资企业都不看好中国经济。7月份出现了极度下滑，就像温水煮青蛙。我们最怕就是这样，当 经济好一点我们紧凑货币，如果出现下滑我们加货币。如果再下一次出现两个点的降也拉不动，每一次的降一定比前一次大，这是这样的情况。但是目前来看没有出现完全下滑的趋势，作为下行台阶什么说法，当我们的宏观经济从平均9变成7到8的增长，等于是下一个台阶的增长，过去是高增长，现在是中高增长。于是出现的波动过程中，每一个波对的高峰高于上一个，每个波动的低峰也是高于上一个点。但是核心指标是维持平衡，核心指标相对稳定，中间值整体下降但是不平衡。但是认为可能我们长期维持6到8的增长速度，可能在7也可能在6，但是是以7为中心的波动形势，不可能下降到4，也不可能上升到10，是这么一种状态。SjW四川养殖网

房地产可能也处于这样的调整结构，当经济整体下滑的时候，可能房地产也出现下台阶的状况。2000年的时候我们做了一个测算，我们认为房地产的投资，在住宅部分投资比重最高峰2030年可能达到十万亿，去年我们大概是8万多亿的房地产开发投资，今年仍然达到8万亿或者9万亿。70%左右是住宅，还有另外一部分没有在开发商统计范围之内，由政府负责的建筑，这个应该是30%左右，两个加起来是接近八万亿的投资。这是我们做的长期测算的结果，那么如果按照国际上的发展轨迹来看，大部分轨迹都是在短期之内迅速暴涨，一年比一年高。秦主任用了一个表，日本的表，这个过去没有出现，因为我们会遇到宏观经济的调整措施，所以不是一个涨的状态，于是就有可能按照我们的测算情况出现下行，它是房地产持续增长的过程。国际上通常达到高峰顶点开始出现下滑，这个下滑比较快，而中国增长出现了灰线，但是增长速度比较慢。去年高增长由于宏观经济造成的结果，有可能外加一个因素让我们的增长超过了国际水平线，也就是我们三千六百万套和一万两千套，这个数据没有办法在房地产的开发中统计出来。有一部分的房地产的数据在开发商统计范围，但是还有一部分不在，如果这个出现增长的话，就可能会出现这种状况。SjW四川养殖网

我们总的保有量，两个统计数据，一个统计数据是官方统计数据，这两个都是官方。大概180亿左右的存量，还有一个是行测，行测大概230亿到240亿左右，所以中间差50亿。按竣工量计算，从改革开放到现在只有137亿的竣工量，加上原来不到180亿，大概只有150亿左右，因为我们还拆了很多，但是还有一些没有统计在范围之内的，所以可能达到了230亿。按照我们的计算，大概总的住宅存量需要440亿左右，那么要满足12亿左右，就是80%，从发达国家看这是一个很长的周期，基本已经超过85%。美国、德国都是这样的，那么现在我们人均面积大概35平米，未来可能超过35，因为从美国看在1990年的时候已经达到了50，现在已经达到了250，人均达到70%。这个发展过程没有办法预测，有人说是不是开发商以后没事干，其实我们每年折旧是2.5到5，比如说在纽约，纽约大概每天还有2百万的二手房，它不是新的开发，旧量是多少？比北京现在的销售额还高。SjW四川养殖网

所以发展过程中，13年最高峰达到13亿，加上其他的部分可能超过15亿，非开发商的住宅部分。也可能我们12亿的过程要维持七到八年，达到城镇化率还需要8到10亿的供应量，可能我们70%城镇化率就变成长期的维持状态，每年6到8亿的住宅，可能是5%的折旧和二手房交易为主，这个可能是我们研究机构专门做出来的，是一步一步下台阶的总量计算。依据是城镇化率，城镇化率未来发展过程中还有一个过程。从历史来看大部分国家经历30%的城镇化率和70%的高速增长，超过70%的城镇化率增长就会放慢，几乎全球都是这样，从发达国家到非发达国家都是这样的过程。https://www.46659.com