农村宅基地放开之后的几种猜想
国家发改委网站公布《国家发展改革委关于实施2018年推进新型城镇化建设重点任务的通知》，提出了2018年新型城镇化建设的5大重点任务：加快农业转移人口市民化、提高城市群建设质量、提高城市发展质量、加快推动城乡融合发展、深化城镇化制度改革。
其中城乡融合发展方面，《通知》提出要研究完善农民闲置宅基地和闲置农房政策，允许农村承包土地的经营权依法向金融机构融资担保、入股从事农业产业化经营，深化农村承包土地的经营权和农民住房财产权抵押贷款试点，探索县级土地储备公司和平台公司参与“两权”抵押，激活乡村沉睡的资源。
《通知》特别提出，要完善农村承包地“三权分置”制度。探索宅基地所有权、资格权、使用权“三权分置”，落实宅基地集体所有权，保障宅基地农户资格权和农民房屋财产权，适度放活宅基地和农民房屋使用权，严格禁止下乡利用农村宅基地建设别墅大院和私人会馆。允许地方多渠道筹集资金，用于村集体对进城落户农民自愿退出承包地和宅基地的补偿。
那么关于宅基地三权分置正式放开这件事，我们可以明确的有两点：
一方面，城里人到农村买宅基地，现行法规政策是不允许的。如果城里人买了宅基地，在上面盖一个别墅或者搞个私人会所，那更是不允许的。
另一方面，随着人口向城镇流动，很多农村出现了闲置农房，如任其破败，是很大的浪费。与此同时，很多城里人到农村创业，对利用闲置农房有需求。如果能把闲置农房利用好，既可以给农民增加财产性收入，又能给创业人员提供场所，这件事情国家是鼓励的。那么是否就意味着宅基地的流转受众仅限于乡民？ 农村宅基地的这一大蛋糕真的没有一些真金白银的机会？
这些都需要我们未来去验证，今天我们姑且来猜一猜看，猜对了抓住了，就是另一片蓝海市场。
1、除了流转的方式，拥有农村宅基地的乡民还有三种方式可以获益？
除了出售宅基地使用权，乡民还可以有三种方式获益，即：有偿退出宅基地、入股村集体有限公司统一开发宅基地、宅基地租赁。可重点关注宅基地租赁中，建设租赁住房与宅基地本体租赁两种办法。
（1）农村集体建设用地（含宅基地）租赁住房
日前，国土资源部、住建部已经批准北京、南京、广州等13个城市试点利用农村集体用地建设租赁住房。在试点城市，村镇集体经济组织可以自行开发运营，也可以通过联营、入股等方式建设运营集体租赁住房。
此方法适用于城中村、城郊改造，利用农村集体建设用地建设集体租赁住房，可分流城市市区人口，有效缓解一二线城市住房用房压力，同时促进城镇化发展。
（2）宅基地本体租赁
宅基地新政要求适度放活宅基地使用权，包括允许农户通过转让、互换、赠予、继承、出租、抵押、入股等方式流转宅基地使用权。目前的试点中，转让、互换、赠予只能在本集体经济组织成员之间进行，出租、抵押、入股、继承可以在非本集体经济组织成员之间进行。放活宅基地租赁权和抵押权，有利于释放土地价值潜能，吸引产业资本投向农村，促进乡村新业态发展。但要防止租赁权变性为无限期使用，抵押权过度发展，从而冲击农村社会正常秩序。
2．农村建设用地（含宅基地）增减挂钩机制
李克强总理在政府工作报告中提出：改进耕地占补平衡管理办法，建立新增耕地指标、城乡建设用地增减挂钩节余指标跨省域调剂机制，所得收益全部用于脱贫攻坚和支持乡村振兴。
增减挂钩机制，即偏远地方的农村建设用地（含宅基地）复垦为耕地，把指标转让给城郊，城郊获得指标后转为为城市建设用地，可用于房地产开发。总所周知，城郊的土地价格日益攀高，但城郊没有足够城乡建设用地指标；而对于边远地区的农村，宅基地是大量闲置的，这就出现了一个矛盾，偏远地方土地不值钱，但是它有建设用地指标，城市周边的土地值钱，但是它没有建设用地指标。采取城乡建设用地增减挂钩调节机制，把农村建设用地转变为城市建设用地，它的价值会翻倍增长，实现双赢，既让边远地区的农民获得较高的补偿，又缓解城市住房压力。
这种增减挂钩采用的方式最终是要通过政府征收土地，先要把农村集体的农业用地先征收为国有土地，再转变成城市建设用地。
同一地区，可探索不改变农村建设用地（含宅基地）集体所有制产权的情况下,使边远地区农民宅基地复垦为农田，将农村建设用地指标转让给城郊农民，边远地区农民转让所得收入向国家或集体缴纳一笔转让税或分红收益。
比如说，偏远地方村民的宅基地指标可与城郊村民自主交换，一亩农村宅基地指标转让可获益20万元，边远地区村民能够获益70%，集体组织可获益30%。城郊地区村民可将置换所得宅基地及地上房屋出租，获得财产性增收。
此种探索，遵循农村宅基地 “三权分置”所有制不变的大前提，使双方村民及集体组织同时获益。但值得注意的是，村民宅基地一经流转，便不得再次申请；且指标置换过程中需加强监管，不使得农村宅基地掌握在少数人手中。
3、农村建设用地（含宅基地）指标跨省调剂
李克强总理在2018年政府工作建议中提到：建立新增耕地指标、城乡建设用地增减挂钩节余指标跨省域调剂机制。
我们对未来农村建设用地（含宅基地）指标是否跨省调剂可以持保留态度。当前，只探索在相邻省份交界处，由于地形地貌不佳等地理条件下，少量农村建设用地可以有条件调节为另一省份城市 建设用地的情况。若短期直接开放农村建设用地跨省调剂、置换机制， 则很大可能性引起农村宅基地入市的混乱情况出现。
4、城里人到农村投资宅基地的可能性
城里人有条件的开放购买农村宅基地，开放条件限于使用农村宅基地开发乡村旅游、新产业模式，如发展特色小镇、养老养生项目及田园综合体。
首先三权分置改革是宅基地允许入市交易的开端，城市资本注入可以让村民在宅基地流转中获得更高收益，增加乡民财产性收入。
其次，特色小镇、养老养生项目及田园综合体不是私人住宅，防止农村宅基地沦为城市人圈地、哄抬房价的工具。
再者，建设特色小镇、田园综合体等项目可为乡民提供大量就业机会，让乡民获得持续性收入，防止“一笔买断”。且城市投资者往往具有更成熟的项目管理经验，为项目创造收益。
在乡村振兴战略大潮之下，农村的各项资源成为待开发的处女地，以现在中国房地产市场的火热，农村宅基地放开之后是人人都盯着的“香饽饽”，人人都想投身到这片蓝海中，但愿这些猜想能给你带来一点儿启发。
转自：小薛说（微信公众号原创）2018-03-17
其中城乡融合发展方面，《通知》提出要研究完善农民闲置宅基地和闲置农房政策，允许农村承包土地的经营权依法向金融机构融资担保、入股从事农业产业化经营，深化农村承包土地的经营权和农民住房财产权抵押贷款试点，探索县级土地储备公司和平台公司参与“两权”抵押，激活乡村沉睡的资源。
《通知》特别提出，要完善农村承包地“三权分置”制度。探索宅基地所有权、资格权、使用权“三权分置”，落实宅基地集体所有权，保障宅基地农户资格权和农民房屋财产权，适度放活宅基地和农民房屋使用权，严格禁止下乡利用农村宅基地建设别墅大院和私人会馆。允许地方多渠道筹集资金，用于村集体对进城落户农民自愿退出承包地和宅基地的补偿。
那么关于宅基地三权分置正式放开这件事，我们可以明确的有两点：
一方面，城里人到农村买宅基地，现行法规政策是不允许的。如果城里人买了宅基地，在上面盖一个别墅或者搞个私人会所，那更是不允许的。
另一方面，随着人口向城镇流动，很多农村出现了闲置农房，如任其破败，是很大的浪费。与此同时，很多城里人到农村创业，对利用闲置农房有需求。如果能把闲置农房利用好，既可以给农民增加财产性收入，又能给创业人员提供场所，这件事情国家是鼓励的。那么是否就意味着宅基地的流转受众仅限于乡民？ 农村宅基地的这一大蛋糕真的没有一些真金白银的机会？
这些都需要我们未来去验证，今天我们姑且来猜一猜看，猜对了抓住了，就是另一片蓝海市场。
1、除了流转的方式，拥有农村宅基地的乡民还有三种方式可以获益？
除了出售宅基地使用权，乡民还可以有三种方式获益，即：有偿退出宅基地、入股村集体有限公司统一开发宅基地、宅基地租赁。可重点关注宅基地租赁中，建设租赁住房与宅基地本体租赁两种办法。
（1）农村集体建设用地（含宅基地）租赁住房
日前，国土资源部、住建部已经批准北京、南京、广州等13个城市试点利用农村集体用地建设租赁住房。在试点城市，村镇集体经济组织可以自行开发运营，也可以通过联营、入股等方式建设运营集体租赁住房。
此方法适用于城中村、城郊改造，利用农村集体建设用地建设集体租赁住房，可分流城市市区人口，有效缓解一二线城市住房用房压力，同时促进城镇化发展。
（2）宅基地本体租赁
宅基地新政要求适度放活宅基地使用权，包括允许农户通过转让、互换、赠予、继承、出租、抵押、入股等方式流转宅基地使用权。目前的试点中，转让、互换、赠予只能在本集体经济组织成员之间进行，出租、抵押、入股、继承可以在非本集体经济组织成员之间进行。放活宅基地租赁权和抵押权，有利于释放土地价值潜能，吸引产业资本投向农村，促进乡村新业态发展。但要防止租赁权变性为无限期使用，抵押权过度发展，从而冲击农村社会正常秩序。
2．农村建设用地（含宅基地）增减挂钩机制
李克强总理在政府工作报告中提出：改进耕地占补平衡管理办法，建立新增耕地指标、城乡建设用地增减挂钩节余指标跨省域调剂机制，所得收益全部用于脱贫攻坚和支持乡村振兴。
增减挂钩机制，即偏远地方的农村建设用地（含宅基地）复垦为耕地，把指标转让给城郊，城郊获得指标后转为为城市建设用地，可用于房地产开发。总所周知，城郊的土地价格日益攀高，但城郊没有足够城乡建设用地指标；而对于边远地区的农村，宅基地是大量闲置的，这就出现了一个矛盾，偏远地方土地不值钱，但是它有建设用地指标，城市周边的土地值钱，但是它没有建设用地指标。采取城乡建设用地增减挂钩调节机制，把农村建设用地转变为城市建设用地，它的价值会翻倍增长，实现双赢，既让边远地区的农民获得较高的补偿，又缓解城市住房压力。
这种增减挂钩采用的方式最终是要通过政府征收土地，先要把农村集体的农业用地先征收为国有土地，再转变成城市建设用地。
同一地区，可探索不改变农村建设用地（含宅基地）集体所有制产权的情况下,使边远地区农民宅基地复垦为农田，将农村建设用地指标转让给城郊农民，边远地区农民转让所得收入向国家或集体缴纳一笔转让税或分红收益。
比如说，偏远地方村民的宅基地指标可与城郊村民自主交换，一亩农村宅基地指标转让可获益20万元，边远地区村民能够获益70%，集体组织可获益30%。城郊地区村民可将置换所得宅基地及地上房屋出租，获得财产性增收。
此种探索，遵循农村宅基地 “三权分置”所有制不变的大前提，使双方村民及集体组织同时获益。但值得注意的是，村民宅基地一经流转，便不得再次申请；且指标置换过程中需加强监管，不使得农村宅基地掌握在少数人手中。
3、农村建设用地（含宅基地）指标跨省调剂
李克强总理在2018年政府工作建议中提到：建立新增耕地指标、城乡建设用地增减挂钩节余指标跨省域调剂机制。
我们对未来农村建设用地（含宅基地）指标是否跨省调剂可以持保留态度。当前，只探索在相邻省份交界处，由于地形地貌不佳等地理条件下，少量农村建设用地可以有条件调节为另一省份城市 建设用地的情况。若短期直接开放农村建设用地跨省调剂、置换机制， 则很大可能性引起农村宅基地入市的混乱情况出现。
4、城里人到农村投资宅基地的可能性
城里人有条件的开放购买农村宅基地，开放条件限于使用农村宅基地开发乡村旅游、新产业模式，如发展特色小镇、养老养生项目及田园综合体。
首先三权分置改革是宅基地允许入市交易的开端，城市资本注入可以让村民在宅基地流转中获得更高收益，增加乡民财产性收入。
其次，特色小镇、养老养生项目及田园综合体不是私人住宅，防止农村宅基地沦为城市人圈地、哄抬房价的工具。
再者，建设特色小镇、田园综合体等项目可为乡民提供大量就业机会，让乡民获得持续性收入，防止“一笔买断”。且城市投资者往往具有更成熟的项目管理经验，为项目创造收益。
在乡村振兴战略大潮之下，农村的各项资源成为待开发的处女地，以现在中国房地产市场的火热，农村宅基地放开之后是人人都盯着的“香饽饽”，人人都想投身到这片蓝海中，但愿这些猜想能给你带来一点儿启发。
转自：小薛说（微信公众号原创）2018-03-17
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